Hur man skriver ett andrahandskontrakt

Andrahandskontrakt skrivs när någon med ett förstahandskontrakt på en bostad hyr ut bostaden till en annan person. Det finns speciella regler som styr vad andrahandskontrakt ska innehålla och hur de ska skrivas. I denna artikel täcker vi alla dessa regler med mera.

Eftersom andrahandskontrakt är vanligast för hyresrätter, har vi valt att fokusera på den inriktningen i artikeln.

Innehåll

• Vad är andrahandskontrakt?
• Vad är skillnaden mellan förstahandskontrakt och andrahandskontrakt?
• 5 Saker att hålla koll på som hyresvärd
• 3 Saker att hålla koll på som hyresgäst
• 7 Punkter att inkludera i ett andrahandskontrakt
• Uppsägningstid andrahandskontrakt
• Säga upp andrahandskontrakt
• Andrahandskontrakt mall
• Sammanfattning

Vad är andrahandskontrakt?

Begreppet andrahandskontrakt kan delas upp i två olika begrepp. Andra hand (ihopskrivet som andrahand) förklarar hyresvärdens relation till bostaden. För att en uthyrning ska räknas som en andrahandsuthyrning, äger inte hyresvärden bostaden som hyrs ut, utan innehar själv ett förstahandskontrakt.

Den andra delen, det vill säga kontrakt, har sin klassiska betydelse. Det avser det muntliga eller skriftliga avtalet som är ingått mellan hyresvärden och hyresgästen.

I vardagligt tal brukar andrahandskontrakt användas som en benämning på hyresgästens relation till bostaden, men i denna artikel har vi fokus på själva kontraktet och vi använder på så vis andrahandskontrakt i sin egentliga betydelse.

Vad är skillnaden mellan förstahandskontrakt och andrahandskontrakt?

Ett förstahandskontrakt signeras mellan ägaren av en bostad och en hyresgäst. Hyresgästen blir på så vis förstahandshyresgäst. Vid ett andrahandskontrakt däremot, är hyresvärden inte ägaren av bostaden, utan är själv en hyresgäst. Därmed blir den nytillkomna hyresgästen en andrahandshyresgäst.

Förstahandskontrakt är att föredra, eftersom de erbjuder mer stabilitet och oftast innebär en lägre månadskostnad. Däremot är det ofta svårare att få ett förstahandskontrakt och andrahandskontrakt kan vara ett bra val för någon som vill hyra en bostad under en kortare period.

Andrahandsuthyrning av hyresrätter behöver godkännas av fastighetsägaren och tillstånd gäller vanligtvis 1 år i taget. Därför sträcker sig de flesta andrahandskontrakt upp till 1 år. Förstahandskontrakt å andra sidan gäller oftast tills vidare och erbjuder mer stabilitet.

Om en hyresrätt hyrs ut möblerad, kan förstahandshyresgästen göra ett påslag på hyran med upp till 15%. Därför kan andrahandskontraktet ha en högre hyra än förstahandskontraktet för samma bostad.

5 Saker att hålla koll på som hyresvärd

1. Sök om tillstånd

Det är viktigt att du söker tillstånd att hyra ut din hyresrätt i andra hand. Om du hyr ut din hyresrätt i andra hand utan tillåtelse från din hyresvärd, kan du förlora ditt eget kontrakt.

För att få tillstånd att hyra ut din bostad i andra hand, behöver du ange ett skäl till varför du önskar att hyra ut bostaden. Det finns inte något facit på vilka anledningar som är godtagbara för en hyresvärd, men så länge din utgångspunkt inte är att tjäna pengar borde din anledning vara acceptabel.

Det är viktigt att du ansöker om tillstånd skriftligt. Du kan hitta förskrivna mallar för ansökan om andrahandsuthyrning online. Klicka här för att se en mall från Fastighetsägarna!

Om din hyresvärd nekar din ansökan, kan du prova att söka tillstånd hos Hyresnämnden. Värt att nämna är att Hyresnämnden har stramare regler för vilka skäl som är godtagbara till andrahandsuthyrning, så fundera gärna ett varv kring varför din hyresvärd nekade din ansökan innan du lämnar in en ansökan till Hyresnämnden.

2. Ange vad bostaden får användas till

När du hyr ut din hyresrätt i andra hand, blir du hyresvärd till hyresgästen. Din hyresgäst har därigenom ingen relation till din hyresvärd och det är fortfarande du som är ansvarig för bostaden.

Därför föreslår vi att du skriver i hyreskontraktet vad bostaden får användas till, som ett skyddsnät. Använder ni ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt, finns det en paragraf avsatt till sådana villkor.

3. Utför en bakgrundskontroll på hyresgästen

Som vi nämnde ovan är det du som är ansvarig för bostaden under tiden din hyresgäst bor där. Det innebär också att om andrahandshyresgästen är stökig eller vårdslös mot bostaden, kan du bli uppsagd eller skadeståndsskyldig.

För att försöka undvika ett sådant tråkigt scenario, är det en bra idé att göra en bakgrundskontroll på hyresgästen. Be om referenser, försök bilda ett eget intryck av personen och ta reda på så mycket som möjligt om din potentiella hyresgäst.

4. Be din hyresgäst om en kreditupplysning

Som ett sista steg innan du skriver ett hyreskontrakt med din potentiella hyresgäst, är det även en smart idé att be hyresgästen om en kreditupplysning.

I Sverige är det faktiskt så pass smidigt att en privatperson kan begära ut en kreditupplysning på sig själv helt gratis en gång om året! Be din potentiella hyresgäst göra detta och sedan skicka en kopia till dig. På så vis får du en riktig uppfattning om hyresgästens ekonomiska situation.

5. Behåll din hemförsäkring

Även om du själv inte kommer bo kvar i bostaden under hyresperioden, bör du behålla din hemförsäkring för bostaden. Samtidigt ska din hyresgäst teckna en egen hemförsäkring. Din hemförsäkring täcker dina möbler och föremål, och hyresgästens hemförsäkring täcker hens möbler och föremål.

Dessutom innehåller din hemförsäkring en ansvarsförsäkring som kommer väl till hands om en skada som sker i bostaden under tiden din hyresgäst bor där, kan hävdas vara ditt fel.

3 Saker att hålla koll på som hyresgäst

1. Bekräfta att hyresvärden har tillstånd att hyra ut

Fastän det är hyresvärdens ansvar att söka tillstånd för andrahandsuthyrningen, rekommenderar vi dig att kontrollera att hyresvärden faktiskt har tillstånd att hyra ut bostaden till dig. Detta gör du enklast genom att mejla eller ringa fastighetsägaren till bostaden.

Om din hyresvärd hyr ut bostaden till dig utan tillstånd, har fastighetsägaren rätt att riva din hyresvärds kontrakt och på så sätt kan ni båda två bli bostadslösa. Dessutom är det en röd flagga om det visar sig att hyresvärden inte har tillstånd, då det kan vara ett tecken på bedrägeriförsök.

2. Besök och kontrollera bostadens skick

Hyr aldrig en bostad i andra hand utan att besöka och undersöka den. Delvis för att undvika bedrägeriförsök men också för att se om du tror att bostaden hade passat dig. Även om du ser det som ett temporärt boende har du säkert förväntningar och krav på bostaden.

Därutöver rekommenderar vi dig att tillsammans med den nuvarande hyresgästen titta på eventuella skador på till exempel golv, fönster, tak och väggar. Skriv ner och fota skadorna du hittar och spara dokumentationen. På detta vis, skyddar du dig själv och undviker att bli ersättningsskyldig för skador du inte orsakat.

Skriver ni ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt kan du bifoga dokumentationen och bilderna till ert kontrakt, och säkerställa att dokumentationen inte manipuleras i efterhand.

3. Ordna en hemförsäkring till din nya bostad

Oavsett om du hyr i första eller andra hand, lägenhet eller hus, bör du alltid ha en hemförsäkring till din bostad. Vid andrahandsuthyrning, är det ovanligt att hyresgäster inkluderas under hyresvärdars hemförsäkring och därför borde du ha utgångspunkten att du ska teckna en egen.

Om du vill läsa mer om vad som gäller med hemförsäkringen när du hyr i andra hand, rekommenderar vi att du läser vår artikel "Hemförsäkring vid uthyrning i andra hand".

7 Punkter att inkludera i ett andrahandskontrakt

1. Båda parters personuppgifter

I ert andrahandskontrakt är det viktigt att fullständigt namn, nuvarande adress, telefonnummer och mejladress till båda parter finns med. Därtill är det en god idé att inkludera personnummer.

Om ni väljer att signera ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt, signerar ni med mobilt BankID och era personnummer blir dolda. Swiftcourt lagrar också kontraktet och signeringsdatan i minst två år ifall en konflikt skulle uppstå och ni behöver titta tillbaka på kontraktet.

2. Information om bostaden

Den förmodligen viktigaste detaljen i kontraktet är informationen kring bostaden som ska hyras. Inkludera bostadens adress, bostadstyp, boyta och om förråd och liknande som tillhör bostaden.

3. Hyresperioden

Andrahandskontraktet bör också visa under vilken tidsperiod bostaden hyrs ut. Ett hyreskontrakt är antingen giltigt tills vidare, eller mer vanligt under en begränsad tid.

Om det är ett tillsvidarekontrakt, skriver ni vilket datum hyresgästen får tillgång till bostaden och tydliggör att kontraktet är giltigt tills det sägs upp. Är det giltigt under en begränsad period, skriver ni inflyttnings- och utflyttningsdatum.

4. Betalningsuppgifter

Det bör framgå tydligt i kontraktet hur och när hyresgästen ska betala hyran varje månad. Vanligast är att hyran betalas i slutet av varje månad, men det kan ni bestämma tillsammans.

5. Hyresvillkor

Hyresvärden bör även skriva vilka hyresvillkor som tillkommer andrahandskontraktet. Är rökning tillåtet? Får hyresgästen ha husdjur i bostaden? Ska det vara tyst i bostaden mellan vissa klockslag? Dessa villkor och liknande bör besvaras i ert kontrakt.

6. Särskilda bestämmelser

Även om det hade varit toppen med ett andrahandskontrakt no strings attached, finns det säkert någon eller några särskilda bestämmelser ni har avtalat inför uthyrningen. Det kan vara allt från tillgång till rum, förråd och utrymmen till när första månadens hyra ska betalas. Oavsett rekommenderar vi att dessa bestämmelser finns med i andrahandskontraktet.

7. Tillägg: Inventarieförteckning

För att undvika missförstånd och tvister, föreslår vi att ni skriver en inventarieförteckning om möblemang och elektronik som finns i bostaden under hyresperioden. Denna inventarieförteckning ska läsas igenom och godkännas av båda parter.

Inventarieförteckningen bör finnas med i kontraktet som en bilaga.

Uppsägningstid andrahandskontrakt

Uppsägningstiden för ert andrahandskontrakt beror på kontraktets tidsperiod och om bostaden är en bostadsrätt, villa eller hyresrätt.

• Bostadsrätt eller villa
  Hyresvärden har en uppsägningstid på 3 månader, medan hyresgästen bara har en månads uppsägningstid. Detta gäller oavsett om hyresperioden är tills vidare eller under en förbestämd tidsperiod.

• Hyresrätt med tillsvidarekontrakt
  Uppsägningstiden är 3 månader för både hyresvärd och hyresgäst.

• Hyresrätt med förbestämd hyrestid
  Uppsägningstiden beror på hyresperiodens längd.
  - Hyrestid på max 2 veckor: 1 dags uppsägningstid.
  - Hyrestid mellan 2 veckor till 3 månader: 1 veckas uppsägningstid
  - Hyrestid längre än 3 månader: 3 månaders uppsägningstid

Fortsättningsvis är det viktigt att nämna, att hyresrätt som hyrs ut på bestämd tid, kan normalt sett endast sägas upp i förtid av hyresgästen. Hyresvärden kan som tidigast säga upp kontraktet till den dag då hyrestiden når sitt slut, såvida inte hyresgästen brutit mot kontraktet på något sätt.

Också värt att lägga på minnet är att om hyrestiden för en hyresrätt är högst 9 månader, slutar kontraktet att gälla automatiskt vid hyrestidens slut. Om hyrestiden för en hyresrätt däremot är längre än 9 månader, måste kontraktet sägas upp för att sluta gälla.

Säga upp andrahandskontrakt

Skicka in en skriftlig uppsägning till din motpart och förhåll dig sedan till uppsägningstiden (som du kan läsa om ovan), för att säga upp ert andrahandskontrakt i förtid. Se till att skriva uppsägningsbrevet så detaljerat som möjligt. Inkludera vem som säger upp bostaden, vem uppsägningen riktar sig mot och vilken bostad du önskar att säga upp.

Exempel: Jag önskar i och med denna avisering avsluta mitt hyreskontrakt på (ADRESS), uthyrd av (HYRESVÄRDS NAMN). I enlighet med hyreslagen har jag en uppsägningstid på (UPPSÄGNINGSTID) och min sista dag som hyresgäst blir därmed (XXXX-XX-XX). Med vänliga hälsningar, (DITT NAMN & DATUM).

Andrahandskontrakt mall

Online kan ni finna flera mallar för andrahandskontrakt som nerladdningsbara PDF-filer, men vi rekommenderar alltid att använda ett digitala kontrakt. Med ett digitalt kontrakt, kan ni ta del av flera fördelar:

• Digitala kontrakt är enklare att justera och finslipa

• Ni undkommer huvudvärken av skrivare och skanner

• En digital signatur är säkrare än en handskriven

• Kontraktet lagras digitalt och kan inte tappas bort

• Kontraktet kan inte manipuleras efter signering

Signera ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt för att ta del av ovanstående fördelar, med flera! Skapa ett kontrakt helt gratis, och betala inte förrän ni är redo att signera. Efter signering mejlas kontraktet och ett signeringsbevis till er, båda i PDF-format. Vi lagrar också kontraktet åt er i molnet i minst två år.

Sammanfattning

Låt oss knyta ihop säcken. Andrahandskontrakt ska skrivas när en förstahandshyresgäst ska hyra ut sin bostad till en andrahandshyresgäst. Andrahandskontrakt kan skrivas på alla typer av bostäder, men är vanligast för hyresrätter.

Inför uthyrningen ska hyresvärden ansöka om tillstånd från fastighetsägaren, erbjuda hyresgästen en (eller flera) visningar av bostaden och förbereda ett andrahandskontrakt. Hyresgästen borde också bekräfta att hyresvärden har fått tillstånd och komma ihåg att teckna en hemförsäkring för bostaden.

Uppsägningstiden beror på uthyrningens tidsperiod och typen av bostad. Om hyresvärden eller hyresgästen önskar att säga upp kontraktet i förtid, bör detta göras skriftligt.

När du ska hyra ut eller hyra i andra hand, rekommenderar vi alltid att ni skriver ett kontrakt. Ett smart alternativ är att använda ett digitalt kontrakt, som är smidigare, enklare och tryggare än ett papperskontrakt. Signera ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt för att ta del av signering med mobilt BankID och massa andra smarta funktioner.

Lycka till!