Tänk på det här när du ska hyra ut i andra hand

31 augusti 2018

Lästid: 6 minuter

Ska du hyra ut din lägenhet i andra hand? Det är ett bra sätt att behålla ditt boende om du ska ut och resa, eller att tjäna lite extra pengar på. Men det finns en del saker att tänka på. Här har vi samlat några av de vanligaste.

Bostadsrätt eller hyresrätt?

Många missar att reglerna är annorlunda vad gäller allt från tillstånd till beskattning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller hyresrätt. Se till att du läser reglerna för just din bostadstyp.

Bostadsrätt med grön dörr

Ta reda på om du får lov

Hyresrätt: Ansök om tillstånd från din hyresvärd. Oftast hittar du en standardiserad blankett på hyresvärdens hemsida. Kom ihåg att vara ute i god tid, då beslut ibland kan dra ut på tiden. Hyr du ut utan tillstånd kan det leda till att du mister ditt hyreskontrakt.

Bostadsrätt: Oftast behöver du anmäla till din bostadsrättsförening att du tänker hyra ut i andra hand. I vissa föreningar behöver hyresgästen godkännas. Exakt hur det fungerar i just din förening hittar du i föreningens stadgar. Du kan också prata med någon från styrelsen för att få mer information.

Överklaga: Rent lagligt reglerar hyreslagen respektive lagen om uthyrning av egen bostad hur uthyrning i andra hand fungerar. Din hyresvärd eller BRF får ha egna regler för andrahandsuthyrning, men de får aldrig vara hårdare än vad som är lagstadgat. Skulle din ansökan inte bli godkänd kan du alltså överklaga till Hyresnämnden, i de fall du känner att beslutet inte är förenligt med befintliga föreskrifter.

Beaktansvärda skäl: Enligt hyreslagen finns det ett flertal skäl som anses som tillräckligt beaktansvärda för att man ska ha rätt att hyra ut i andra hand. Dessa är:

- Om du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop
- Arbete, studier, värnplikt eller vård av anhörig på annan ort (som du inte enkelt kan pendla till)
- Sjukdom

För bostadsrätt gäller även:

- När du hyr ut till närstående
- När du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadsläget

Annonsera

Välj var du vill lägga ut din annons. Väljer du en annons-sajt så var noga med att läsa villkoren och prissättningen. Se också om det finns några smarta extratjänster som kan komma till nytta. Hos våra partners, som Finn.no, ingår det gratis hyreskontrakt från oss på Swiftcourt när du lägger ut din annons. Kontraktet fylls i automatiskt från annonsen, så att du inte behöver fylla i allt två gånger. Och dessutom finns där massa smarta erbjudande på allt från försäkring till advokathjälp, så att du kan hyra ut tryggt och säkert.

Sätt rätt hyra

När det är så stor efterfrågan på boende kan det vara frestande att sätta en hög hyra, och tjäna mycket pengar vid sidan om. Vilken hyra du får sätta är dock reglerat, så att hyran du sätter blir ”skälig”. Hur mycket det är beror på om du hyr ut en hyres- eller bostadsrätt.

Hyresrätt: Grundregeln är att du inte får ta ut högre hyra än vad du själv betalar till din hyresvärd. Påslag får endast göras om lägenheten hyrs ut möblerad. Då får du göra tillägg för så kallat ”möbelslitage”. Hur stort det tillägget kan vara varierar, men för en fullmöblerad lägenhet brukar maxtaket ligga på mellan 10 och 15 procent. Anser din hyresgäst att du tar ut en för hög hyra kan hen begära sina pengar tillbaka via Hyresnämnden. Håller Hyresnämnden med betyder det att du blir skyldig att betala tillbaka den summa som Hyresnämnden tycker har varit oskäligt hög.

Bostadsrätt: Här räknas hyran som du sätter som skälig om den beräknas täcka de kostnader du har för bostaden. Det betyder att du kan räkna ihop både dina driftkostnader och dina kapitalkostnader för att komma fram till vad som är en skälig hyra. Tycker din hyresgäst att hyran du satt är för hög kan hen anmäla detta till Hyresnämnden. Hyresnämnden kan då fatta beslut om att sänka hyran framåt i tiden. Men till skillnad från reglerna för en hyresrätt blir du inte återbetalningsskyldig för hyra som redan betalats.

Skriv ett andrahandskontrakt

Kanske det viktigaste i hela uthyrningsprocessen. Det är fortfarande du som är skyldig att betala för och ta hand om lägenheten gentemot din hyresvärd eller bostadsrättsförening när du hyr ut i andra hand. De betyder att du i din tur bör ha ett tydligt kontrakt gentemot din hyresgäst, där ni specificerar hyreslängd, när hyran ska betalas och till vem, eventuell deposition mm. Din hyresvärd eller BRF har oftast ett standardiserat papperskontrakt som du kan använda som mall, så att du inte riskerar att glömma något viktigt.

Alternativt väljer du att använda ett av våra digitala kontrakt. Våra kontrakt är kvalitetssäkrade av jurister och branschorganisationer i just din region. Dessutom ger just att det är digitalt stora fördelar. Till exempel behöver du inte fylla i flera exemplar av samma kontrakt, utan kan fylla i allt på en gång, och sedan dela det med de parter som behöver en kopia. Dessutom signeras kontraktet med e-signering. Perfekt för dig som inte har möjlighet att träffa din hyresgäst IRL.

Hyresrätt: Hyr du ut din hyresrätt och tänker hyra ut den längre än två år bör du inkludera en klausul om att hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet. Annars behöver du strakare skäl än vanligt för att säga upp hyresgästen, och frågan kan behöva tas till Hyresnämnden om din hyresgäst inte flyttar frivilligt.

Inventarier

Om du hyr ut din lägenhet helt eller delvis möblerad bör du skapa en inventarieförteckning över sakerna som finns där. På så sätt kan du få ersättning av hyresgästen om någonting går sönder.

I våra kontrakt finns det plats att både upprätta en inventarielista, och att bifoga bilder i kontraktet, så att skicket på varje föremål blir tydligt dokumenterat.

Inflyttsdatum kalender andrahand

Nycklar och inflytt

På tillträdesdagen är det dags för dig att lämna över nycklarna till din hyresgäst. Efter det har hyresgästen exklusiv rätt till lägenheten, och du har inte längre rätt att besöka den. I alla fall inte oannonserat. Kommer du därför att behöva komma åt lägenheten ofta, till exempel för att hämta post, är det bäst att du skriver in det i kontraktet.

Betala hyran själv

Som sagt är det fortfarande du som har det yttersta ansvaret för att din hyra eller avgift till BRF:en betalas in i tid. Se därför till att din hyresgäst betalar sin hyra direkt till dig, och att du i din tur betalar in den till föreningen/hyresvärden. På så sätt vet du att allt sköts som det ska. Se också till att betalningsdagen som du skriver in i kontraktet infaller några dagar innan det datum då din hyra förfaller. På så sätt vet du att du alltid kommer att hinna få in pengarna i tid.

Hemförsäkring

Det finns två enkla saker att tänka på med hemförsäkringen. För det första bör du skriva in i kontraktet att din hyresgäst måste teckna egen hemförsäkring och att den ska gälla senast från tillträdesdagen. Be om bevis på detta innan du lämnar över nycklarna. På så sätt vet du med säkerhet att din hyresgäst kommer att ha finansiella medel för att ersätta dig om något skulle inträffa. Behåll också alltid din egen hemförsäkring på lägenheten. Skulle motsatt hädelse inträffa, och någonting ske i lägenheten som din hyresgäst kan hävda är ditt fel, så är du också täckt för det i de fall du skulle bli skadeståndsskyldig.

Skatt

Gör du en vinst när du hyr ut din lägenhet måste du skatta för det. Oavsett om det gäller en hyres- eller bostadsrätt. Kolla med Skatteverket vad som gäller för just dig.

Tillsätt en representant vid styrelsemöte

Äger du en bostadsrätt och bor på annan ort kan det vara bra att utse någon att representera dig vid möten med bostadsrättsföreningen, till exempel en närstående, kompis eller granne. På så sätt är du säker på att du inte missar viktiga beslut och att du kan göra din röst hörd när det behövs.

Kontakt med grannar

Håll kontakten med dina grannar om du känner dem. På så sätt kan du snabbt få kännedom om något inte verkar stå rätt till med din lägenhet.

Njut!

I de flesta fall går det väldigt bra att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Och så länge du har skrivit ett noggrant kontrakt kan eventuella olägenheter lätt åtgärdas. Så luta dig tillbaka och njut av att du har gjort ett bra jobb. Det har du förtjänat!