Tänk på det här när du ska hyra ut i andra hand

9 oktober 2020
Lästid: 8 minuter

Tänk på det här när du hyr ut i andra hand

Vad gäller egentligen när man hyr ut i andra hand? Får vem som helst göra det? Hur ansöker man, vilken hyra får man sätta och hur hyr man ut säkert? Få svar på alla dina frågor här, oavsett om du ska hyra ut din bostadsrätt eller hyresrätt!

1. Får man hyra ut i andra hand?

2. Hur länge får man hyra ut i andra hand?

3. Vad får man ta i hyra?

4. Hur hittar man en bra hyresgäst?

5. Hur hyr man ut säkert?

6. Behöver man hemförsäkring?

7. Måste man adressändra när man hyr ut i andra hand?

1. Får man hyra ut i andra hand?

För att få hyra ut din bostad krävs det att du har godkännande från din bostadsrättsförening eller hyresvärd. Ansökningsprocessen varierar beroende på vilken typ av boende du ska hyra ut, men vanligtvis behöver du ange skäl för uthyrningen. Vissa skäl är mer troliga att godkännas, däribland:

  • Särskilda familjeförhållanden (tex för att provbo med sambo)
  • Sjukdom
  • Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
  • Längre utlandsvistelse

Se till att vara ute i god tid med din ansökan, då beslut ibland kan dra ut på tiden. Skulle din bostadsrättsförening eller hyresvärd neka din ansökan, kan du ansöka om tillåtelse hos hyresnämnden som en andra utväg. Ha dock i åtanke att det krävs att nekandet av din ansökan gått emot befintliga föreskrifter, för att du ska ha en chans att istället få din ansökan godkänd av hyresnämnden.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Hur din bostadsrättsförening förhåller sig till andrahandsuthyrning regleras av bostadsrättslagen och vad som står skrivet i stadgarna för just din förening. I vissa fall kan exempelvis personen du vill hyra ut till behöva godkännas. Det enklaste sättet för dig att ta reda på om just du får hyra ut din lägenhet, är genom att kontakta din bostadsrättsförening!

Andrahandsuthyrning av hyresrätt

Ansök om tillstånd från din hyresvärd. Oftast hittar du en standardiserad blankett på hyresvärdens hemsida. Hyr du ut utan tillstånd kan det leda till att du mister ditt hyreskontrakt.

Hyra ut till inneboende

För att hyra ut en del av den bostad som du själv har som huvudsakligt boende, behöver du inget tillstånd.

2. Hur länge får man hyra ut i andra hand?

Tidsperioden för din andrahandsuthyrning anger du i din initiala ansökan. För bostadsrätter är det upp till styrelsen i din bostadsrättsförening att utifrån bostadsrättslagen och de aktuella stadgarna göra en bedömning.

För hyresrätter är det vanligt att få godkännande för ett år i taget, det vill säga att du får ansöka på nytt efter ett år. Värt att ha i åtanke är att besittningsskyddet för en person som hyr en hyresrätt i andrahand börjar gälla efter två år.

Vad innebär besittningsskyddet?

Besittningsskyddet innebär att en person som hyr en hyreslägenhet i andra hand i mer än två år, i regel har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden vill säga upp avtalet. Skulle det då uppstå en tvist, är det upp till hyresnämnden att avgöra vem som har rätt till bostaden.

Du och din hyresgäst kan avtala bort besittningsskyddet. Ni bör då göra en ansökan till hyresnämnden, blanketten hittar ni på den här sidan.

3. Vad får man ta i hyra?

När det är stor efterfrågan på boende kan det vara frestande att sätta en hög hyra, och tjäna mycket pengar vid sidan om. Vilken hyra du får sätta är dock reglerat, summan måste vara skälig. Det är mot lagen att ta oskälig hyra och du kan bli återbetalningsskyldig, så se till att vara noggrann med siffrorna. Vilken hyra du kan sätta beror på om det gäller en bostadsrätt eller hyresrätt.

Hur beräknar jag skälig hyra för min bostadsrätt?

Skälig hyra för en bostadsrätt beräknas utifrån en avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, driftskostnader (månadsavgift till din bostadsrättsförening, el, vatten, bredband och dylikt) och slitagekostnad om du hyr ut möblerat.

Hur beräknar jag skälig hyra för min hyresrätt?

När du hyr ut din hyresrätt får du inte sätta en högre hyra än den du själv betalar till din hyresvärd. Räkna samman dina kostnader för månadshyra, el, bredband och dylikt för att få fram rätt siffra. Om du hyr ut lägenheten möblerad får du lov att göra ett påslag för slitage.

Oavsett om du ska sätta hyra för din bostadsrätt eller hyresrätt, kan du enkelt använda dig av den här kalkylen för att räkna ut skälig hyra.

4. Hur hittar man en bra hyresgäst?

Annonsera

Du kan lägga upp en egen bostadsannons på exempelvis Blocket, din privata Facebook-sida eller i Facebookgrupper specifikt skapade med syftet att para ihop hyressökande med uthyrare. I sådana grupper kan du även hitta hyresgäster som skriver egna annonser där de uttrycker sin önskan om vad, hur och när de önskar hyra. Sådana “önskar hyra”-annonser kan du även hitta på Blockets bostadsportal.

Här kommer en checklista på saker du kan skriva om i din bostadsannons!

  • Bostadens yta och antal rum
  • Geografisk plats (+ förbindelser till kollektivtrafik)
  • Möblemang: omöblerad, möblerad eller delvis möblerad
  • Tidsperiod för uthyrningen, inflyttning- och utflyttningsdatum
  • Månadshyra och vad som ingår i den (el, vatten, bredband och dylikt)
  • Antal hyresgäster du accepterar
  • Tillåtelse av/förbud mot husdjur
  • Bekvämligheter: diskmaskin, badkar, tvättmaskin, förråd etc.

Visning, referenser och kreditupplysning

När du hittat potentiella kandidater till din uthyrning kan du ta till några åtgärder för att bli mer trygg med vem du väljer att hyra ut ditt hem till.

Visa bostaden

En del föredrar att ha en visningsdag då de bjuder in samtliga potentiella hyresgäster. Sätt datum och tid och låt kandidaterna dyka upp när det passar. Det kan vara utmanande att få till ordentliga samtal med alla, men samtidigt kan du bilda dig en uppfattning om många på kort tid.

Ett annat alternativ är att bjuda in ett par olika potentiella hyresgäster på separata visningar. Både du och hyresgästerna får då möjlighet att i lugn och ro ställa och svara på frågor.

Be om referenser

När du träffat olika kandidater, kan du välja ut de två eller tre som du fått bäst intryck av. Be om att få referenser till tidigare hyresvärdar. Har personen aldrig hyrt i andra hand innan kan det vara smart att istället be om kontaktuppgifter till en tidigare chef eller lärare för en karaktärsreferens.

När du väl pratar med referensen kan du exempelvis fråga hur hen är bekant med kandidaten, be om en kortare beskrivning och avsluta med att fråga om hen själv hade varit trygg med att hyra ut sitt boende till kandidaten.

Kreditupplysning

När du kollat upp referenser är det dags att välja ut någon. I vissa fall kan det även hända att hyresgästen behöver bli godkänd av föreningen. Ta kontakt med din styrelse för att få information om vad som krävs i sådant fall.

Oavsett kan det vara bra att be hyresgästen om en kreditupplysning. I Sverige är det faktiskt så pass smidigt att en privatperson kan begära ut en kreditupplysning på sig själv helt gratis en gång om året! Be din potentiella hyresgäst göra detta och sedan skicka en kopia till dig. På så vis får du en riktig uppfattning om hyresgästens ekonomiska situation.

5. Hur hyr man ut säkert?

En bra fråga! Med ett väldigt enkelt svar, den korta varianten är: med ett kontrakt. Ofta kan du be din hyresvärd eller bostadsrättsförening om ett standardiserat kontrakt.

Vi rekommenderar dig att skriva ett digitalt kontrakt, dels för att du då kan vara säker på att det inte manipuleras i efterhand, dels för att det inte finns någon risk att du tappar bort eller på annat sätt blir av med kontraktet. Skriver du ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt fyller du och din hyresgäst gemensamt i en anpassad mall som är kvalitetssäkrad av jurister. Ni signerar sedan genom att legitimera er med Mobilt BankID. Du kan då känna dig trygg med att din hyresgäst verkligen är den hen utger sig för att vara. När kontraktet är signerat lagras det digitalt och kan inte ändras i efterhand.

Vad behöver man ha med i ett hyreskontrakt för andrahandsuthyrning?

Inledningsvis bör du förtydliga om kontraktet styrs av hyreslagen eller privatuthyrningslagen. Hyr du ut en hyresrätt gäller hyreslagen, hyr du ut en bostadsrätt eller villa som inte hyrs ut som fritidsboende gäller privatuthyrningslagen.

Inventarier

Om du hyr ut din lägenhet helt eller delvis möblerad bör du skapa en inventarieförteckning över sakerna som finns där och skicket vid hyresperiodens start. På så sätt kan du påvisa om något går sönder eller saknas och få ersättning av hyresgästen.

Använder du ett digitalt Swiftcourtkontrakt finns det möjlighet att både upprätta en inventarielista, och bifoga bilder direkt i kontraktet. På så vis blir skicket på varje föremål tydligt dokumenterat.

Deposition

Att en hyresgäst betalar deposition innebär att hen vid uthyrningsperiodens start betalar in en summa, vanligtvis 1-3 månadshyror, som en säkerhet för uthyraren. Förutsatt att hyresgästen vid utflyttning betalat alla hyror och lämnar lägenheten i det skick ni kommit överens om, får hen sedan tillbaka depositionen. Deposition är inget måste, men vill du inkludera det i uthyrningen bör ni avtala om förutsättningarna i kontraktet.

I ett digitalt Swiftcourtkontrakt finns redan fasta riktlinjer för deposition som ni förhåller er till.

Uppsägningstid

Det finns tre olika uppsägningstider att förhålla sig till, beroende på hyressituation. Ni kan avtala om en annan uppsägningstid, men bara till hyresgästens fördel. Med andra ord har hyresgästen alltid rätt till i minsta fall den uppsägningstid som står i den aktuella lagen.

  • Hyr du ut en bostadsrätt eller villa har du som hyresvärd uppsägningstid på tre månader, medan din hyresgäst bara har en månads uppsägningstid. Alltså kan din hyresgäst säga upp kontraktet och behöver då bara betala ytterligare en månadshyra, medan du måste ge din hyresgäst tre månader om du själv säger upp kontraktet.
  • Hyr du ut en hyresrätt med tillsvidarekontrakt är uppsägningstiden tre månader för både dig och din hyresgäst.
  • Hyr du ut en hyresrätt på bestämd tid beror uppsägningstiden på perioden. Om hyresrätten hyrs ut på bestämd tid, är det även i normala fall endast hyresgästen som kan säga upp kontraktet i förtid.
    • Hyresperiod på max två veckor: en dags uppsägningstid
    • Hyresperiod mellan två veckor och tre månader: en veckas uppsägningstid
    • Hyresperiod tre månader eller längre: tre månaders uppsägningstid

Viktigt att notera är att ett andrahandskontrakt för en hyresrätt som hyrs ut längre än nio månader måste sägas upp för att sluta gälla.

Utöver punkterna nämnda ovan behöver kontraktet förstås specificera hyresperioden, personuppgifter om både hyresgäst och hyresvärd, bostadens adress, hyra samt hur och när den ska betalas in, och flera andra punkter. Använder du en utförlig och pålitlig kontraktsmall är ramverket redan satt!

6. Behöver man hemförsäkring?

Det finns två enkla saker att tänka på med hemförsäkringen. För det första bör du skriva in i kontraktet att din hyresgäst måste teckna egen hemförsäkring och att den ska gälla senast från tillträdesdagen. Be om bevis på detta innan du lämnar över nycklarna. På så sätt vet du med säkerhet att din hyresgäst kommer att ha finansiella medel för att ersätta dig om något skulle inträffa.

För det andra bör du också behålla din egen hemförsäkring på lägenheten. Skulle motsatt händelse inträffa, och någonting ske i lägenheten som din hyresgäst kan hävda är ditt fel, så är du också täckt för det i de fall du skulle bli skadeståndsskyldig.

7. Måste man adressändra när man hyr ut i andra hand?

Om du ska hyra ut din bostad för att bo någon annanstans, är det en god idé att adressändra. Enligt lagen ska du nämligen vara folkbokförd där du huvudsakligen är bosatt. Du gör en flyttanmälan till skatteverket här. Registrerar du din flytt på adressändring.se kan du även köpa till eftersändning av all din post, så att du inte missar viktiga brev och räkningar. Eftersändning av post är också bra om du känner dig otrygg med att dina privata brev kommer hem till din hyresgäst.

Förutsatt att du hyr ut med tillstånd, är det också helt lugnt att din hyresgäst folkbokför sig på din bostad.