Hyra ut bostadsrätt

4 maj 2022

Lästid: 9 min

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Om du ska resa bort en längre period, har studier på annan ort eller kanske ska provbo med sambo, är det ett naturligt och smart val att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Även om andrahandsuthyrning är vanligt, finns det flera aspekter och regler att hålla koll på.

För att hjälpa dig med dina förberedelser, kommer vi bland annat förklara vad som krävs för att få tillstånd att hyra ut din bostadsrätt, hur länge du får hyra ut den och vad som bör inkluderas i hyresavtalet.

I denna artikel svarar vi på:

Skillnaden mellan andrahandsuthyrning och uthyrning av bostadsrätt

Får man hyra ut sin bostadsrätt i andra hand?

Hur länge får man hyra ut i andra hand?

7 Tips när du ska hyra ut bostadsrätt i andra hand

3 Viktiga saker att inkludera i hyreskontraktet

Skillnaden mellan andrahandsuthyrning och uthyrning av bostadsrätt

Uthyrning av bostadsrätt

Vardagligt sett använder vi begreppet andrahandsuthyrning för alla former av uthyrning där vi äger bostaden som hyrs ut. Från en juridisk ståndpunkt är det däremot en förstahandsuthyrning när du hyr ut din bostadsrätt.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

När din förstahandshyresgäst hyr ut din bostadsrätt till en annan hyresgäst, blir det en andrahandsuthyrning.

Andrahandsuthyrning

Om du som förstahandshyresgäst hyr ut din bostad till en annan hyresgäst, räknas det som andrahandsuthyrning. Detta gäller både hyres- och bostadsrätter.

Får man hyra ut sin bostadsrätt i andra hand?

För att få hyra ut din bostadsrätt krävs det att du har tillstånd från din bostadsrättsförening. Hur din bostadsrättsförening förhåller sig till andrahandsuthyrning regleras av bostadsrättslagen och vad som står skrivet i stadgarna för just din förening.

Bostadsrättslagen konstaterar bland annat att bostadsrättshavare behöver ha skäl för att hyra ut bostadsrätten i andra hand. Samtidigt är reglerna generösa och de allra flesta skäl är godtagbara.

Exempel på anledningar för en bostadsrättsförening att neka en ansökan kan vara:

• Tidsfaktorn (lång uthyrning)

• Föreningens storlek (mest aktuellt för små föreningar)

• Särskilda bestämmelser i stadgarna angående medlemskap (t.ex. åldersrestriktioner)

• Hyresgästens personliga kvalifikationer (t.ex. att hyresgästen är känd orosmakare)

• Bostadsrättshavaren har enbart som avsikt att tjäna pengar på andrahandsuthyrningen

Organisationen Fastighetsägarna har utformat ett färdigt formulär du kan använda för att söka tillstånd från din bostadsrättsförening.

Se till att vara ute i god tid med din ansökan, då beslut ibland kan dra ut på tiden. Skulle din bostadsrättsförening neka din ansökan, kan du ansöka om tillåtelse hos hyresnämnden som en andra utväg. Ha dock i åtanke att det krävs att nekandet av din ansökan gått emot befintliga föreskrifter, för att du ska ha en chans att istället få din ansökan godkänd av hyresnämnden.

Hyra ut till inneboende

För att hyra ut en del av den bostad som du själv har som huvudsakligt boende, behöver du inget tillstånd.

Hur länge får man hyra ut i andra hand?

I teorin kan du hyra ut din bostadsrätt i andra hand hur länge som helst, då det saknas reglerande lagstiftning. Däremot brukar bostadsrättsföreningar endast godkänna andrahandsuthyrning ett år i taget.

7 Tips när du ska hyra ut bostadsrätt i andra hand

1. Vad får man ta i hyra?

Uthyrning av bostadsrätt regleras sedan 2013 av privatuthyrningslagen (2012:978), och sedan denna lag introducerades behöver inte hyran längre motsvara bostadens bruksvärde. Lagen fastställer däremot fortfarande att det ska vara en skälig hyra.

Lagstiftningen menar att en skälig hyra ska motsvara eller vara snarlik med bostadsrättens så kallade kapital- och driftskostnader.

Kapitalkostnaden är en årlig avkastningsränta som beräknas utifrån bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är inte förutbestämd, men i förarbetena till privatuthyrningslagen är riktpunkten att räntan ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.

Driftskostnaden avser avgifter till bostadsrättsföreningen samt kostnader för el, vatten, bredband och andra kostnader som tillkommer. Om lägenheten hyrs ut möblerad är det också tillåtet att ta ut en avgift för möbelslitage och räkna det som en driftskostnad.

Du kan enkelt använda dig av den här kalkylen för att räkna ut en skälig hyra för din bostadsrätt!

2. Checklista för annonsering av bostadsrätten

Du kan lägga upp en egen bostadsannons på exempelvis Blocket, din privata Facebook-sida eller i Facebookgrupper specifikt skapade med syftet att para ihop hyressökande med uthyrare.

I sådana grupper kan du även hitta hyresgäster som skriver egna annonser där de uttrycker sin önskan om vad, hur och när de önskar hyra. Sådana “önskar hyra”-annonser kan du även hitta på Blockets bostadsportal.

Här kommer en checklista på saker du kan skriva om i din bostadsannons!

• Bostadens yta och antal rum

• Geografisk plats (+ förbindelser till kollektivtrafik)

• Möblemang: omöblerad, möblerad eller delvis möblerad

• Tidsperiod för uthyrningen, inflyttning- och utflyttningsdatum

• Månadshyra och vad som ingår i den (el, vatten, bredband och dylikt)

• Antal hyresgäster du accepterar

• Tillåtelse av/förbud mot husdjur

• Bekvämligheter: diskmaskin, badkar, tvättmaskin, förråd etc.

3. Välj din hyresgäst genom bostadsvisning, referenser och kreditupplysning

När du hittat potentiella kandidater till din uthyrning kan du ta till några åtgärder för att bli mer trygg med vem du väljer att hyra ut ditt hem till.

Visa bostaden

En del föredrar att ha en visningsdag då de bjuder in samtliga potentiella hyresgäster. Sätt datum och tid och låt kandidaterna dyka upp när det passar. Det kan vara utmanande att få till ordentliga samtal med alla, men samtidigt kan du bilda dig en uppfattning om många på kort tid.

Ett annat alternativ är att bjuda in ett par olika potentiella hyresgäster på separata visningar. Både du och hyresgästerna får då möjlighet att i lugn och ro ställa och svara på frågor.

Be om referenser

När du träffat olika kandidater, kan du välja ut de två eller tre som du fått bäst intryck av. Be om att få referenser till tidigare hyresvärdar. Har personen aldrig hyrt i andra hand innan kan det vara smart att istället be om kontaktuppgifter till en tidigare chef eller lärare för en karaktärsreferens.

När du väl pratar med referensen kan du exempelvis fråga hur hen är bekant med kandidaten, be om en kortare beskrivning och avsluta med att fråga om hen själv hade varit trygg med att hyra ut sitt boende till kandidaten.

Kreditupplysning

När du kollat upp referenser är det dags att välja ut någon. I vissa fall kan det även hända att hyresgästen behöver bli godkänd av föreningen. Ta kontakt med din styrelse för att få information om vad som krävs i sådant fall.

Oavsett kan det vara bra att be hyresgästen om en kreditupplysning. I Sverige är det faktiskt så pass smidigt att en privatperson kan begära ut en kreditupplysning på sig själv helt gratis en gång om året! Be din potentiella hyresgäst göra detta och sedan skicka en kopia till dig. På så vis får du en riktig uppfattning om hyresgästens ekonomiska situation.

4. Använd ett hyreskontrakt

Vi rekommenderar dig alltid att skriva ett hyreskontrakt med din hyresgäst, för att undvika missförstånd, eventuella tvister och för att ni båda ska känna er trygga i er överenskommelse.

Därutöver vill vi rekommendera er att skriva ett digitalt kontrakt, dels för att du då kan vara säker på att det inte manipuleras i efterhand, dels för att det inte finns någon risk att du tappar bort eller på annat sätt blir av med kontraktet.

Skriver du ett digitalt hyreskontrakt från Swiftcourt fyller du och din hyresgäst gemensamt i en kontraktsmall som är kvalitetssäkrad av jurister.

Både du och din hyresgäst legitimerar er och signerar kontraktet med Mobilt BankID. På så sätt kan du känna dig trygg med att din hyresgäst verkligen är den hen utger sig för att vara. När kontraktet är signerat lagras det digitalt helt gratis.

5. Ordna en hemförsäkring

Man hade kunnat tro att man som hyresgäst täcks av hyresvärdens hemförsäkring när man hyr i andra hand, men det är tyvärr sällan fallet.

Därför måste hyresgästen teckna en egen försäkring, och du bör skriva in i kontraktet att den ska gälla senast från tillträdesdagen. Be om bevis på detta innan du lämnar över nycklarna. På så sätt vet du med säkerhet att din hyresgäst kommer att ha finansiella medel för att ersätta dig om något skulle inträffa.

Samtidigt bör du också behålla din egen hemförsäkring på lägenheten. Skulle motsatt händelse inträffa, och någonting ske i lägenheten som din hyresgäst kan hävda är ditt fel, så är du också täckt för det i de fall du skulle bli skadeståndsskyldig.

6. Ändra din folkbokföringsadress

Om du ska hyra ut din bostad för att bo någon annanstans, är det en god idé att registrera din adressändring. Enligt lagen ska du nämligen vara folkbokförd där du huvudsakligen är bosatt. Du gör en flyttanmälan till Skatteverket här.

Registrerar du din flytt på adressändring.se kan du även köpa till eftersändning av all din post, så att du inte missar viktiga brev och räkningar. Eftersändning av post är också bra om du känner dig otrygg med att dina privata brev kommer hem till din hyresgäst.

Förutsatt att du hyr ut med tillstånd, är det också helt lugnt att din hyresgäst folkbokför sig på din bostad.

7. Beskattning av inkomster när du hyr ut din bostadsrätt

Du kan eventuellt behöva betala skatt för uthyrningen av din bostadsrätt då hyresintäkter redovisas som inkomst av kapital i din deklaration. Däremot får du enligt Skatteverket göra schablonavdrag på 40 000 kronor och ett avdrag för månadsavgifter som du betalar in till bostadsrättsföreningen.

Intäkterna som återstår efter att du har gjort avdragen beskattas med 30 procent. Genom den här kalkylen kan du snabbt räkna ut hur mycket du eventuellt ska skatta på dina hyresintäkter.

3 Viktiga saker att inkludera i hyreskontraktet

Inventarier

Om du hyr ut din lägenhet helt eller delvis möblerad bör du skapa en inventarieförteckning över sakerna som finns där och skicket vid hyresperiodens start. På så sätt kan du påvisa om något går sönder eller saknas och få ersättning av hyresgästen.

Använder du ett digitalt Swiftcourtkontrakt finns det möjlighet att både upprätta en inventarielista, och bifoga bilder direkt i kontraktet. På så vis blir skicket på varje föremål tydligt dokumenterat.

Deposition

Att en hyresgäst betalar deposition innebär att hen vid uthyrningsperiodens start betalar in en summa, vanligtvis 1-3 månadshyror, som en säkerhet för uthyraren.

Förutsatt att hyresgästen vid utflyttning betalat alla hyror och lämnar lägenheten i det skick ni kommit överens om, får hen sedan tillbaka depositionen. Deposition är inget måste, men vill du inkludera det i uthyrningen bör ni avtala om förutsättningarna i kontraktet.

I ett digitalt Swiftcourtkontrakt finns redan fasta riktlinjer för deposition som ni förhåller er till.

Uppsägningstid

Hyr du ut en bostadsrätt har du som hyresvärd uppsägningstid på tre månader, medan din hyresgäst bara har en månads uppsägningstid.

Alltså kan din hyresgäst säga upp kontraktet och behöver då bara betala ytterligare en månadshyra, medan du måste ge din hyresgäst tre månader på sig att flytta ut om du själv säger upp kontraktet.

Utöver punkterna nämnda ovan behöver kontraktet förstås specificera hyresperioden, personuppgifter om både hyresgäst och hyresvärd, bostadens adress, hyra samt hur och när den ska betalas in, och flera andra punkter. Använder du en utförlig och pålitlig kontraktsmall är ramverket redan satt!